• LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Youtube
 
Sweden  
 
 
 
 
 

Fastigheter

 
 

Blogg för dig inom fastighetssektorn WSPs fastighetsblogg håller dig uppdaterad om vad som är på gång inom fastighetssektorn och hur WSP kan hjälpa dig. WSP tillhandahåller många olika tjänster för fastigheter som besiktningar, skadebedömningar, due diligence, underhållsplaner och förvaltning.

 
 

Det svåraste med att göra bra affärer, är att avstå från de dåliga

September 01, 2016
 

Media har en förkärlek till att lista fastighetsaffärer och rangordna dem efter köpeskilling, men storleken på affären säger egentligen ingenting om kvaliteten i förvärvet eller köparens bakomliggande analys.

 

En hög köpeskilling skulle lika gärna kunna bero på en överhettad marknad eller vara symptom på att köparen inte haft tid eller förmåga att undersöka affären tillräckligt för att hitta argument för att pressa ner priset. Det är påfallande många av de största fastighetsaffärerna som genomförs genom att köparen förlitar sig på säljarens underlag utan att göra en egen Due Diligence.

Det går än så länge bra för Sveriges ekonomi vilket attraherar investerare från när och fjärran. Oron över Brexit har åtminstone än så länge gjort Sveriges fastighetsmarknad om möjligt ännu mer attraktiv. Ett tydligt tecken på detta är att tyska investerare är tillbaka i Sverige. Med det finns samtidigt några tecken på överhettning. Att de utländska investerarna övergett ”säkra” investeringar och nu letar objekt i avfolkningsorter är en tendens vi inte sett tidigare, och som beror på att det fortfarande finns mer pengar än objekt som är ute till försäljning. Det finns också påfallande mängd dåliga objekt ute på marknaden. Fastighetsägare som suttit på Svarte Petter ser nu sin möjlighet att göra sig av med oönskade delar av sitt bestånd, och försäljningsmetoderna är samma som innan lågkonjunkturen 2007. Påfallande många affärer genomförs med berott mod under alltför snäva tidsramar så att köparen inte ska ges tid till att genomlysa beståndet. Fastigheter som i investeringsmemorandumet ser ut att ge en stabil avkastning, visar sig ibland vara belamrade med kraftiga tekniska eller miljömässiga problem.

Jag minns speciellt en affär för flera år sedan där vi på ganska kort tid fick uppdraget att analysera en fastighetsportfölj av betydande storlek åt en potentiell köpare. Säljaren hade visserligen låtit en extern konsult utföra uppskattningar av framtida underhållsbehov, men då köparen hade fått exklusivitet för affären under en alltför snäv tidsram, ville köparen inte förlita sig på rapporten utan att göra en second opinion. WSP gick in och gjorde en sannolikhetsbedömning över säljarens material. Man kunde ganska snabbt se att säljarens externa konsult, måhända av tidsbrist, tvingats göra ett hafsverk. Rapporterna var så kortfattade att det inte gick att bedöma hur man räknat eller kommit fram till sina slutsatser. Genom en kombination av stickprovsbesiktningar, intervjuer och kunskap om tekniska livslängd kunde vi på några veckor komma fram till att man sannolikt underskattat underhållsbehovet med upp till 200 % på hela beståndet. Köparen valde då att blåsa av affären. Beståndet köptes lite senare av ett annat fastighetsbolag som enligt utsago inte gjorde någon egen kontroll av underhållsbudgeten. Efter tillträdet måste den nya förvaltaren fått sig en chock och bolaget gick sedan kräftgång under några år.

 

Inte alltför sällan anlitas vi av investerare som sent i processen ställs inför faktum att man är i färd med att köpa på sig ett stort problem och efter mycket nedlagd tid kan det vara svårt att dra i nödbromsen. Diskussionerna kan ibland gå heta om de brister som vi hittat verkligen är så alarmerande som vi påstår, och ibland avråder vi helt enkelt våra kunder från att gå vidare i affären. Det svåraste med att göra bra affärer, är att ha förmåga att avstå från de dåliga. En avblåst affär kan lika gärna vara ett tecken på en noga genomlyst affär, och något som egentligen skulle förtjäna mycket mer uppmärksamhet. Men det skrivs det av förklarliga skäl aldrig några spaltmetrar om.

 

Contact:

Unknown Unknown
Unknown Unknown Unknown