• LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Youtube
 
Sweden  
 
 
 
 
 

Fastigheter

 
 

Blogg för dig inom fastighetssektorn WSPs fastighetsblogg håller dig uppdaterad om vad som är på gång inom fastighetssektorn och hur WSP kan hjälpa dig. WSP tillhandahåller många olika tjänster för fastigheter som besiktningar, skadebedömningar, due diligence, underhållsplaner och förvaltning.

 
 

Fastighetskonvertering: Falukorv och andra föroreningar

June 10, 2016
 

Inte alltför sällan kastar sig investerare över utvecklingsprojekt som sedan visar sig både svårare och dyrare att genomföra än vad man först antagit. Speciellt svårt kan det vara om man måste hantera en gammal byggnad som ska få en ny användning. Det är lätt att se fördelarna med att konvertera; om man konverterar en industribyggnad till kontor kan hyresintäkterna fördubblas, konverterar man till bostäder kan de med rätt läge tredubblas eller mer. Och har byggnaden stått outhyrd, så är de ekonomiska fördelarna med konvertering markanta. Eftersom en konvertering är bygglovspliktig, bör man dock se upp så att gamla föroreningar inte utlöser ett saneringskrav som kan bli en stor minuspost i projektet. Och det är inte alltid just kemikalier som orsakar problem.

 

I det tidiga skedet är det lätt att förblindas av de framtida intäkterna, kanske nöjer man sig med att ta fram ett koncept och att låta en arkitekt ta fram en volymstudie innan man beräknar de framtida hyresintäkterna. Framför sig har man dock en del platsspecifika utmaningar att ta hänsyn till, såsom föroreningar, tekniska utmaningar och inte minst risken för utdragna planprocesser.  Många av fastigheterna i stadens historiska ytterområden har tidigare använts för industriell verksamhet och löper stor risk att vara förorenade. Om man inte undersöker historiken på fastigheten kan man som exploatör utlösa en saneringsskuld. Eftersom en förändring av en byggnads användning är bygglovspliktig, kan en exploatering trigga ett saneringskrav från myndigheterna, vilket kan ge höga saneringskostnader och försena projektet avsevärt. Här gäller det att på förhand skaffa sig information om vilken sorts föroreningar som finns på fastigheten och vilka koncentrationer av förorenade ämnen som kan finnas i jorden. Naturvårdsverket har tagit fram riktvärden på ett stort antal ämnen med hänsyn till fastighetens användning. För ”mindre känslig markanvändning” -  kontor, handel och industri - tillåts högre koncentrationer av föroreningar jämfört med ”känslig markanvändning” - såsom bostäder och odlingsmark.

Både industriverksamhet och kontorsverksamhet anses utgöra mindre känslig markanvändning, så uppfyller man kravet för industriverksamhet är det inte säkert att man triggar ett saneringskrav då man konverterar en industribyggnad till kontor eller handel. Risken är dock avsevärt större om man konverterar till bostäder. Här är det värt att inte bli fartblind; det mest intäktsdrivande tillgångsslaget kan således orsaka de största kostnaderna. Värt att notera är att kommunen ibland upplåter gammal industrimark för konvertering till bostäder. Det är då ofta kutym att staden tar på sig kostnader för sanering, men det kan vara värt att granska avtalen lite noggrannare. Inte alltför sällan hittar men en klausul om att staden tar på sig kostnader för en del av saneringen - ner till ”mindre känslig markanvändning”. Köper man att fastighet med avsikt att bostadisera, som således utgör ”Känslig markanvändning”, finns således ett glapp i saneringskostnad som inte bekostas av staden. 

Flera av föroreningarna kan även sitta i byggnadsstommen. Beroende på byggnadens historiska användning kan kemikalier ha spillts på väggar och bjälklag. Föroreningar som hamnat under en byggnad, kan bilda lukter och gaser som ger problem i den framtida bostaden. Föroreningarna behöver inte vara hälsovådliga för att orsaka problem. WSP gjorde för några år sedan en bedömning av Slakthusområdets samtliga byggnader i Stockholms innerstads ytterområde. WSP analyserade föroreningssituationen i området och bedömde vad byggnaderna lämpligast kunde konverteras till i en framtida blandstad. Föroreningssituationen i området visade sig inte alls vara problematisk, istället kommer man behöva ta hänsyn till hur byggnaderna har använts historiskt, och de lukter som gammalt slaktavfall skulle kunna ge vid en framtida konvertering. I vissa av byggnaderna har man hanterat kött och korv i kylda lokaler sedan 1912. Detta leder ju inte till några problem med nuvarande användning, men i en framtida uppvärmd miljö kan detta leda till överraskningar med obehagliga lukter som kan göra en framtida bostad minst sagt svårsåld… 

Beroende på föroreningarnas art och placering kan de vara svåra att sanera. Sitter de ytligt och är lättflyktiga kan de kanske förgasas, dvs vädras bort under uppvärmning. Sitter de i ett betongbjälklag kan man behöva fräsa bort det översta betongsskiktet och ersätta med nytt, och i värsta fall kan man behöva byta ett helt bjälklag. Om bjälklaget inte är bärande kan man riva ett bjälklag, men i många fall är bjälklaget en del av den bärande konstruktionen, och så kan man behöva installera ventilerande golv som ventilerar bort föroreningarna. Detta leder istället till ökade driftskostnader, då de ventilerar ut uppvärmd luft ur byggnaden. Därmed påverkas driftsnettot i hela konverteringsprojektet negativt. Föroreningsfrågan kan således påverka både investeringskostnaderna och det framtida driftsnettot.

Att göra en grov genomlysning av fastighetens föroreningshistorik är en viktig del av affärsbeslutet att konvertera en fastighet. Annars är det lätt att man köper grisen i säcken.

 

Contact:

Unknown Unknown
Unknown Unknown Unknown