• LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Youtube
 
Sweden  
 
 
 
 
 

Fastigheter

 
 

Blogg för dig inom fastighetssektorn WSPs fastighetsblogg håller dig uppdaterad om vad som är på gång inom fastighetssektorn och hur WSP kan hjälpa dig. WSP tillhandahåller många olika tjänster för fastigheter som besiktningar, skadebedömningar, due diligence, underhållsplaner och förvaltning.

 
 

Så väljer du fastigheter för jämnt kassaflöde

October 02, 2015
 

Ibland får vi frågan om vilka fastigheter som är värda att investera i om man vill att investeringen ska ha ett stabilt kassaflöde, t.ex då finansiering förs genom obligationer. I dessa fall genomförs först en informationsinsamling i syfte att locka investerare. Den köp-DD som då genomförs måste lyfta fram alla risker, men måste även fungera som sälj DD i syfte att attrahera en framtida investerare. För att lyckas med detta, bör från början välja riskfria fastigheter som genererar ett stabilt kassaflöde. Innan man går in i en transaktionsprocess kan man använda följande tekniska urvalskriterium.

 

Fokus på drift och underhåll

I DD sammanhang är det vanligt med översiktliga och grova besiktningar. För att åstadkomma ett jämnt kassaflöde är det istället bäst om man får en god genomlysning av underhållskostnader och investeringskostnader. Gör därför en DD med låg kostnadsgräns och granska historiska kostnader och mediaförbrukning.

Välj fastigheter utifrån hyresavtal

Det kan tyckas självklart att en fullt uthyrd fastighet också är en attraktiv fastighet. En långvarig och solid hyresgäst är viktigt, men kanske viktigare är att man har flera för att minimera riskerna för vakans. Och har man en hyresgäst bör man undersöka om fastigheten har de tekniska förutsättningarna att delas upp för multi-tenant use.

Det är också vanligt att man attraheras av triple net kontrakt, dvs hyreskontrakt där hyresgästen har tagit på sig underhållsansvaret. Det må vara praktiskt till en början, men har man ett gammalt avtal kan man fråga sig hur väl hyresgästen har uppfyllt sina åtaganden. Hyresgästen tenderar att prioritera i investeringar som påverkar den egna verksamhet och inte sin hyrda fastighet.

Välj inte en ny byggnad

Tvärtom mot vad man kan tro finns det nackdelar med nyproduktion. Förutom det självklara att byggnaden kanske inte är fullt uthyrd, finns det troligtvis besiktningsanmärkningar som inte är åtgärdade innan garantibesiktningen. De tekniska systemen är inte injusterade, varför man inte får någon korrekt bild av byggnadens driftskostnader, och har byggnaden dessutom vakanser är driftkostnaderna missvisande. Ska du välja en ny byggnad, låt den vara minst 4 år gammal, för att alla fel från garantibesiktningen ska vara åtgärdade.

Välj inte en gammal byggnad

En gammal byggnad har fördelen med att det finns korrekt driftstatistik men kan istället vara oattraktiv för uthyrning. Är byggnaden 20-25 år gammal så måste merparten av de tekniska systemen bytas på grund av utgången teknisk livslängd. Ska du välja en gammal byggnad ska den vara så pass ombyggd att de tekniska systemen är utbytta och att den är attraktivt kommersiellt uppgraderad. Således bör du välja bort byggnader uppförda på 1980-talet. Äldre är sannolikt redan ombyggda och kan vara lämpliga objekt.

Välj en grön byggnad

Har du möjligheten att investera i en grön byggnad finns flera fördelar: Byggnaden är ordentligt genomgången av en tredje part, och de flesta system (Green Building, Breeam-in use, Leed E-bom) kräver kontinuerlig inrapportering av energistatistik. Om byggnaden ligger i rätt läge är den sannolikt lättare att hyra ut än en som saknar klassificering.

 

Contact:

Unknown Unknown
Unknown Unknown Unknown