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L’art du génie et la logique du luxe

Défis et possibilités des villes construites en hauteur

New York a vu naître une nouvelle espèce de gratte-ciel – les tours résidentielles ultra-minces et ultra-luxueuses offrant des vues spectaculaires de Manhattan.

Le 432 Park Avenue, plus haute tour résidentielle de l'hémisphère occidental, le 111 West 57th Street, édifice en hauteur le plus élancé au monde et la tour MoMA, édifice sans lignes verticales en façade, ne sont que quelques exemples des édifices en hauteur qui s’élèvent sur de minuscules empreintes au sol.


Gracieuseté de dbox pour CIM Group et Macklowe Properties

Comme l'a expliqué Silvian Marcus, directeur, Structures du bâtiment chez WSP | Parsons Brinckerhoff aux États-Unis dans son exposé du 26 octobre lors du congrès 2015 du CTBUH, les ingénieurs en font toujours un peu plus pour qu'il soit possible de construire ces tours. Ils doivent respecter une longue liste d'exigences tout en veillant à ce que les tours soient sécuritaires, économiquement réalisables et structurellement solides.

Le concept doit offrir des espaces libres de colonnes intérieures pour maximiser l'espace utile et présenter des vues non obstruées par des éléments structuraux, puisque c'est l'objectif des promoteurs de ces tours haut de gamme. Le béton de haute résistance et des systèmes stabilisateurs à balancier pour améliorer la rigidité structurelle figurent parmi les méthodes utilisées pour y arriver.

Même si cela n’est pas exigé par les codes de sécurité, il est essentiel d'assurer un niveau de confort élevé pour les occupants de ces tours résidentielles qui frôlent les nuages. Ainsi, l'une des plus grandes préoccupations des ingénieurs est le contrôle des mouvements dynamiques de l'édifice. Au nombre des solutions qui contribuent à stabiliser les immeubles, mentionnons l'utilisation d'amortisseurs à masse accordée pour contrôler l’oscillation des tours et créer des espaces ouverts tout en minimisant les effets du vent.

Les ingénieurs doivent en outre proposer des solutions structurelles efficaces et élégantes pour que l'esthétique des tours ne soit pas compromise. Ainsi, selon M. Marcus, la conception structurale est devenue tout autant un art qu'une science.

Mais pourquoi ces tours sont-elles si minces?

Selon Mme Carol Willis, présidente du Skyscraper Museum, les vues sont précieuses. Particulièrement les vues de Central Park. C'est là que la plupart des tours minces sont érigées – dans la zone qui borde le côté sud du parc.

Mais en plus des vues, la demande internationale dans le secteur immobilier de New York est très forte et il y a pénurie de terrains pour de nouvelles constructions.

Toutefois, il existe aussi des règlements. Le coefficient d'occupation du sol (c.o.s.) fixe la superficie maximale, en pieds carrés, qui peut être occupée sur un site. Le c.o.s. ne limite pas explicitement la hauteur des tours; il limite plutôt la superficie qui peut être occupée au sol.

Si un immeuble n'occupe pas tout son c.o.s., les droits d'occupation qui restent peuvent être transférés à un immeuble adjacent. C'est ainsi que les tours ultra-minces obtiennent le droit de s'élever dans le ciel : en combinant la portion de c.o.s. de leur empreinte minuscule à celle des lots ou des immeubles voisins. Mme Willis a expliqué que, tant que le règlement de zonage et le c.o.s. sont respectés, ces tours peuvent être construites sans la tenue d'un processus d'examen public.


Gracieuseté de dbox de SHoP Architects

Les plaques de plancher sont petites, ce qui signifie souvent qu'il n'y a qu'un ou deux appartements par étage. Non seulement le sentiment d'exclusivité est-il renforcé, mais cela réduit l'espace nécessaire pour les ascenseurs et, évidemment, donne plus de surface utile pour les occupants.

Les hauts plafonds procurent aussi une sensation de luxe et font en sorte qu'un plus grand nombre d'unités s'approchent du ciel avec un c.o.s. moindre pour donner accès à des vues imprenables. Évidemment, les étages inférieurs sont aussi utilisés. Comme ils n'offrent pas de vues à couper le souffle, on y trouve souvent des salles de projection, des piscines, des salles de conditionnement physique, un spa et des appartements pour domestiques.

Pour Mme Carol Willis, ces tours sont une espèce endémique à New York. Elles doivent leur existence aux contraintes et aux possibilités spécifiques présentées par les règlements de la ville, et du point de vue économique, elles s'inscrivent dans la logique du luxe.