• LinkedIn
  • Twitter
  • Facebook
  • Youtube
 
Canada  
 
 
 
 
 

Le Développement Durable

 
 

Les gouvernements et les entreprises font face à des changements significatifs en lien avec des mégatendances comme la croissance démographique, l'urbanisation, les changements climatiques et les contraintes en matière de ressources naturelles. Nous aidons nos clients à comprendre et agir sur ces questions afin qu'ils puissent prospérer dans ce monde en constante évolution.

 
 

Le GRESB : une norme de portefeuille se démarque en matière de développement durable

septembre 08, 2014
 

L’acceptation générale du concept de bâtiment écologique continue de croître et d’évoluer. Alors que la première vague portait principalement sur le rendement environnemental prévu des nouveaux bâtiments, et la deuxième sur les bâtiments existants (en mettant l’accent sur le rendement et les activités actuels), la troisième vague émergente comprend la comparaison du rendement à l’échelle du portefeuille.

 

Au lieu de se concentrer sur les bâtiments individuels, cette nouvelle approche évalue et compare le rendement en matière de développement durable des portefeuilles immobiliers publics, privés et associés aux investissements directs des quatre coins du monde. Le rendement environnemental est au cœur de cette évaluation qui porte toutefois également sur des enjeux sociaux et de gouvernance.

Le sondage du Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB) est la norme de facto que les investisseurs institutionnels utilisent pour mesurer et comparer le rendement en matière de développement durable de leurs portefeuilles immobiliers.

Réalisé une fois par an, le sondage recueille et rassemble des renseignements sur les bâtiments qui portent sur les indicateurs de rendement environnemental utilisés couramment comme l’énergie, les émissions de gaz à effet de serre, l’eau et les déchets, ainsi que d’autres enjeux de gestion plus vastes comme les évaluations des risques associés au développement durable, les programmes d’amélioration du rendement et la mobilisation des employés, des locataires, des fournisseurs et de la collectivité.

Le sondage annuel du GRESB comporte deux volets :

  • Gestion et politique : les moyens par lesquels le développement durable est géré au sein de l’organisation, dans l’ensemble du portefeuille et parmi les intervenants, ainsi que les principes d’action adoptés par l’entreprise ou le fonds.
  • Mise en œuvre et mesure : le processus de mise en application d’une décision ou d’un plan, ou la mesure d’un aspect touchant le portefeuille.

Les participants reçoivent une note pour chacun des volets, et mises ensemble, ces deux notes représentent le niveau d’intégration du développement durable dans l’organisation et dans le portefeuille. Toutefois, le GRESB récompense les actions plus que les politiques. Le pointage de la section « mise en œuvre et mesure » représente deux tiers du total. Les résultats sont reportés dans le modèle à quadrants du GRESB, et les répondants reçoivent une des quatre désignations suivantes : Green Starter (débutant vert), Green Talk (paroles vertes), Green Walk (gestes verts) ou Green Star (étoile verte).

La promotion de l’amélioration continue

En participant au sondage du GRESB, les investisseurs et les gestionnaires de portefeuilles peuvent cerner les domaines dans lesquels ils sont en tête et les points à améliorer parmi une gamme d’indicateurs du rendement environnemental, social et de gouvernance. Les résultats, exprimés tant en termes absolus que par rapport aux pairs, peuvent être utilisés pour travailler avec les intervenants internes et externes, y compris les membres du conseil, les gestionnaires de propriétés, les locataires et les fournisseurs.

Généralement, les systèmes de gestion qui influencent les comportements entraînent des résultats positifs. À cette fin, les parties essentielles d’un processus de gestion du développement durable comprennent ce qui suit :

  • L’analyse de l’importance : établir un processus pour déterminer les indicateurs du développement durable les plus importants et les plus pertinents tant pour les intervenants internes qu’externes.
  • L’établissement d’objectifs : l’établissement des aspirations en matière de rendement et la création des jalons nécessaires pour réussir en ce qui a trait aux indicateurs les plus importants.
  • La mobilisation des intervenants : la collaboration avec les locataires, les fournisseurs et les prestataires de services dans le but d’atteindre un objectif commun.
  • La mesure et le suivi du rendement : le suivi régulier du rendement.
  • La communication et la divulgation : le partage des résultats avec les intervenants de manière transparente, soit par un rapport public sur le développement durable ou à l’aide d’un autre outil de communication.

En tant que cofondateur et directeur général du GRESB, Nils Kok a observé de près les tendances en matière de comparaison du rendement lié au développement durable.

« Il y a eu une énorme augmentation de l’intérêt pour l’intégration des indicateurs du rendement environnemental, social et de gouvernance en matière de développement durable parmi les investisseurs, » affirme-t-il.  « Le développement durable est une cible mouvante. Un plus grand nombre d’entreprises et de fonds commencent à élargir leur champ d’action pour inclure, par exemple, la participation de la collectivité et des fournisseurs. Là où on pensait auparavant à faire le suivi du rendement énergétique, on se pose maintenant les questions suivantes : De quelle façon pouvons-nous influencer les intervenants? De quelle façon pouvons-nous travailler avec les locataires pour améliorer le rendement? »

Les résultats du sondage de 2013 du GRESB semblent appuyer les affirmations de M. Kok. Au cours des deux dernières années, le taux de réponse au sondage a augmenté de 60%. Il y a eu une augmentation du niveau de divulgation et du rendement en matière de développement durable des portefeuilles immobiliers privés et inscrits à la cote d’une bourse.

Voici certains des résultats les plus notables du sondage de 2013 :

  • Les répondants ont fait preuve d’un engagement croissant par rapport au développement durable : 80% des répondants disposent de politiques pour la gestion de l’énergie; 74% pour la gestion de l’eau; 71% pour les déchets et 61% pour les émissions de carbone. De plus, 70% disposent d’un système de gestion environnementale (SGE) qui couvre, en moyenne, 77% de leur portefeuille.
  • Le rendement s’améliore : depuis la période associée aux rapports 2011-2012, les résultats ont montré une réduction générale (sur une base comparable) de la consommation d’énergie (4,8%), des émissions de GES (2,5%) et de la consommation d’eau (1,2%).
  • La certification de bâtiments écologiques devient de plus en plus courante, en particulier en ce qui a trait au programme LEED : 78% des répondants nord-américains possèdent des immeubles de bureaux certifiés et 26% possèdent des bâtiments industriels certifiés.
  • Les baux verts en sont encore à leurs débuts : seulement 29% des répondants ont utilisé les formats de bail vert, et parmi ceux-ci, le format est adopté en moyenne pour 40% de leurs baux.

Résultats et possibilités

La cote mondiale moyenne du GRESB continue de s’améliorer depuis 2011. La moitié des participants ont reçu la mention Green Talk (contre 25% en 2011) et 22% ont reçu la mention Green Star (contre 19% en 2011). La cote moyenne en Amérique du Nord est de 39, ce qui représente une amélioration de 12% depuis 2012, avec 40% des participants ayant reçu la désignation Green Starter et un autre 40% ayant reçu la désignation Green Talk.

Toutefois, du point de vue réglementaire, M. Kok considère que le Canada traîne de la patte et qu’il y a place à l’amélioration. Bien que plus d’une douzaine de villes et états américains, dont Boston, Chicago, San Francisco, New York, et l’ensemble de la Californie et de l’État Washington, ont adopté des lois en ce qui concerne la comparaison et la divulgation du rendement pour les grands bâtiments commerciaux, aucune municipalité canadienne n’a emboîté le pas (la ville de Toronto a toutefois annoncé récemment qu’elle étudierait la possibilité d’adopter de telles mesures).

« La divulgation est importante parce qu’elle peut favoriser le dialogue entre les bailleurs et les locataires », affirme M. Kok. « Elle commence aussi à influencer les sociétés de placement immobilier un peu plus rapidement. »

La divulgation est particulièrement importante lorsque l’on prend en compte le fait qu’il a été démontré que le rendement en matière de développement durable affiche une corrélation positive avec le rendement financier. M. Kok et ses collègues de l’Université Maastricht aux Pays-Bas ont étudié l’incidence du rendement énergétique et de la viabilité des propriétés commerciales sur le rendement opérationnel et boursier d’un échantillon des sociétés de placement immobilier américaines. Leurs résultats, publiés dans le  Journal of International Money and Finance, démontrent que le rendement en matière de développement durable d’une société de placement immobilier affiche une corrélation positive avec trois mesures du rendement opérationnel : le rendement des actifs, le rendement des capitaux propres et le ratio des fonds provenant de l’exploitation par rapport au total des recettes.

Le GRESB a été efficace pour un certain nombre de raisons. D’abord, il offre une méthode normalisée pour mesurer et comparer le rendement en matière de développement durable des portefeuilles immobiliers.

Ensuite, il possède désormais la masse critique nécessaire pour rendre efficace l’utilisation d’un seul schéma d’analyse comparative. Par exemple, en 2013, le sondage a été rempli par plus de 500 entreprises et fonds du domaine immobilier, y compris certains des plus importants au monde, dans 46 pays. Cela représente près de 50 000 propriétés et 1,6 milliard de dollars en actifs sous gestion.

De plus, le sondage s’aligne avec bon nombre des plus grands cadres internationaux de communication de l’information, comme la Global Reporting Initiative (GRI), les principes de l’investissement responsable (PIR) et l’indice de développement durable Dow Jones.

Enfin, les adeptes du GRESB soutiennent qu’il peut aider les gestionnaires d’actifs à mieux se préparer aux risques et aux possibilités émergents, comme la hausse et la volatilité des prix de l’énergie, la réglementation plus stricte en matière de lutte contre les changements climatiques, la demande croissante en matière de divulgation du rendement et de transparence, en plus des préférences changeantes parmi les locataires et les autres intervenants.

Largement fondée sur la popularité du système d’évaluation des bâtiments écologiques LEED Nouvelle construction, la première vague de bâtiments écologiques a eu des conséquences importantes sur les secteurs de la construction et de la conception. Toutefois, les répercussions sur le secteur de l’immobilier dans l’ensemble ont été limitées. Les valeurs de référence et les stratégies n’ont pas pu être adoptées par les bâtiments existants, qui représentent la majorité du patrimoine bâti.

L’accent mis par la suite sur les bâtiments existants a engendré des répercussions beaucoup plus importantes sur la viabilité étant donné qu’il touche une grande gamme de bâtiments et encourage l’amélioration continue. Il est désormais pratique courante pour les gestionnaires de propriétés d’établir des objectifs en matière de rendement et d’utiliser des systèmes comme Energy Star, LEED pour les bâtiments existants : exploitation et gestion ou BOMA BESt pour mettre en œuvre des politiques d’exploitation en matière de développement durable, faire le suivi du rendement environnemental et mobiliser leurs locataires.

Au fur et à mesure que les outils comme le GRESB sont plus largement adoptés, et que les investisseurs, les locataires, les occupants des bâtiments et les organismes de réglementation exercent une pression croissante, le développement durable à l’échelle du portefeuille, qui représente la troisième vague de la viabilité immobilière, a le potentiel de générer un véritable élan d’amélioration du rendement environnemental, social et de gouvernance de l’environnement bâti.

Les résultats du sondage de 2014 du GRESB seront publiés en septembre 2014. Grâce au nombre grandissant de répondants prévu pour le sondage de cette année, il sera certainement intéressant de voir la façon dont le secteur progresse.

 

Contact:

Mark Bessoudo
Mark Bessoudo Analyst
+1 416 644-1252, 348