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Le Développement Durable

 
 

Les gouvernements et les entreprises font face à des changements significatifs en lien avec des mégatendances comme la croissance démographique, l'urbanisation, les changements climatiques et les contraintes en matière de ressources naturelles. Nous aidons nos clients à comprendre et agir sur ces questions afin qu'ils puissent prospérer dans ce monde en constante évolution.

 
 

Les détaillants choisissent les marques vertes : la carte de pointage du CICC est adaptée au secteur des centres commerciaux

décembre 11, 2014
 

Les consommateurs avertis connaissent la valeur d’une bonne affaire et d’un produit de qualité. Dorénavant, les détaillants eux-mêmes cherchent ce qu’il y a de mieux sur le marché pour démontrer leur conscience sociale à leurs clients.

 

Grandement inspirés par la réussite écologique du secteur de l’immobilier commercial, les commerces de détail et les centres commerciaux tentent d’obtenir la certification de bâtiment écologique et adoptent de nouvelles méthodes d’enquête, des programmes d’encouragement liés aux économies d’énergie, des programmes de développement durable d’entreprise et des points de référence dans le but de réduire les coûts, d’établir leur marque verte, et d’attirer une large clientèle.

De nos jours, il est rare de trouver dans les centres-villes un nouvel immeuble de bureaux qui ne possède pas la certification de bâtiment écologique, puisque cette attestation crée un langage commun. Les locataires savent quoi demander et les propriétaires savent quoi offrir.

C’est pourquoi des programmes comme LEED, BOMA BESt et GRESB (Global Real Estate Sustainability Benchmark) ont été largement adoptés. Par ailleurs, les entreprises Bentall Kennedy, Oxford Properties et Brookfield Properties ont toutes été désignées chefs de file nord-américains dans le cadre du programme GRESB. De même, les programmes de comparaison du rendement en matière de consommation d’énergie et d’eau de l’Association des biens immobiliers du Canada (REALpac) ont eu des effets positifs, puisque les points de référence permettent d’améliorer le rendement des propriétés en matière de développement durable.

Désormais, la certification de bâtiment écologique s’étend au secteur de la vente au détail. L’entreprise Starbucks a construit 452 cafés pour obtenir la certification LEED. La chaîne Chipotle Mexican Grill est fière de posséder le premier restaurant certifié LEED Platine (avec le cours de l’action à 600$, contre 60$ en 2009). First Capital Realty possède 37 propriétés certifiées BOMA BESt et la Banque TD s’est démarquée en 2011 en créant la première banque à consommation énergétique nette zéro.

Des 1 100 bâtiments canadiens nouvellement construits qui sont certifiés LEED-NC (nouvelle construction), 165 sont des immeubles de commerce de détail. Les dernières années ont également été caractérisées par l’adoption rapide d’un programme axé sur le rendement pour les bâtiments existants (LEED Bâtiments existants : exploitation et entretien).

En voyant plus d’une centaine de certifications LEED-BE et 270 projets additionnels enregistrés et en voie d’obtenir la certification LEED-BE au pays, il est clair que tous les bâtiments peuvent participer, et ce peu importe leur âge. Bien qu’aucune propriété de détail ne soit certifiée LEED-BE pour l’instant, un certain nombre de ces propriétés tentent d’obtenir cette désignation.

Mesures d’efficience et de développement durable

Dans le secteur de la vente au détail, les coûts doivent être compensés par une augmentation des ventes pour maintenir les bénéfices. Par ailleurs, les coûts peuvent être réduits grâce à une plus grande efficience.

Les petits détaillants peuvent être particulièrement vulnérables à la hausse des coûts des services. C’est pourquoi les efforts relatifs à la gestion de la consommation d’énergie peuvent permettre à une entreprise d’être concurrentielle. L’accent est souvent mis sur l’économie d’énergie, mais l’amélioration de la gestion de l’eau et des déchets peut également être importante au fur et à mesure que le coût de ces services augmente.

Pour cerner les possibilités d’économie d’énergie, certains détaillants se penchent sur des méthodes d’enquête comme l’optimisation des systèmes électromécaniques. Au contraire des vérifications énergétiques, qui mettent généralement l’accent sur des modernisations coûteuses, l’optimisation des systèmes électromécaniques étudie l’exploitation du bâtiment afin de déterminer les possibilités d’économie d’énergie et de coûts.

Un récent sondage réalisé par le Lawrence Berkley National Laboratory a montré que l’optimisation des systèmes électromécaniques de 643 bâtiments nouveaux et existants a permis de découvrir plus de 10 000 problèmes liés à l’énergie. Dans ces bâtiments, les corrections apportées ont permis de réaliser des économies de 16% en moyenne, avec une période de récupération d’un peu plus d’un an.

First Capital Realty est un détaillant qui comprend la valeur d’un tel processus d’enquête. À l’heure actuelle, l’entreprise immobilière travaille à la mise en œuvre d’un programme d’optimisation des systèmes électromécaniques pour découvrir des possibilités d’économie d’énergie peu coûteuses dans neuf de ses propriétés destinées à la vente au détail.

Les modernisations, comme celles proposées par le programme Energy Bright du Conseil canadien du commerce de détail, pourraient offrir des économies directes. Le programme Energy Bright aide les détaillants de toutes les tailles à accéder aux incitatifs du programme « énergiconomies » de la province de l’Ontario dans le but d’améliorer le rendement énergétique.

« La viabilité environnementale doit être prise en compte dans chaque décision d’affaires de la LCBO. Le rendement énergétique en est un excellent exemple puisqu’il permet d’obtenir tant des améliorations environnementales que de meilleurs résultats financiers », indique Patrick Ford, directeur des affaires de l’entreprise de la LCBO, qui participe au programme Energy Bright.

Même les petits détaillants ont constaté des réductions immédiates de leurs factures d’électricité de l’ordre de 25% à 30% après avoir installé un système d’éclairage et de l’équipement éconergétiques. De plus, les modernisations peuvent rester « invisibles », ce qui permet de réaliser des gains importants sans conséquence sur l’exploitation et l’apparence du magasin.

Le soutien pour le commerce de détail vert provient également des gestionnaires de portefeuilles qui appliquent leurs programmes internes de développement durable à leurs propriétés de détail. Cadillac Fairview a revu son programme interne de développement durable intitulé LE VERT ÇA RAPPORTEMC afin que chacune de ses propriétés établisse des objectifs de conservation et qu’elles les atteignent, en plus de mettre en application les pratiques exemplaires en matière de gestion pour l’exploitation des bâtiments écologiques.

En 2013, ce chef de file de l’immobilier avait réduit la consommation d’énergie et d’eau de ses propriétés commerciales et de détail de 16% et 28% respectivement. Les propriétés ont également amélioré leur rendement en matière de réacheminement des déchets de 10%, par rapport aux données de référence de l’entreprise de l’exercice 2008.
De manière semblable, le programme « Intelligence durable » d’Oxford Properties a produit une amélioration de 12% du rendement énergétique dans l’ensemble de son portefeuille depuis 2010, et 40% du portefeuille est désormais certifié LEED.

Options de comparaison du rendement

Comme leurs homologues du domaine commercial, les détaillants se tournent vers les outils de comparaison du rendement comme Energy Star Portfolio Manager et la nouvelle carte de pointage du Conseil international des Centres commerciaux (CICC) pour surveiller et améliorer leur dossier écologique.

L’outil Energy Star Portfolio Manager de la U.S. Environmental Protection Agency permet aux propriétés destinées à la vente au détail, y compris les magasins uniques, les clubs-entrepôts et les succursales bancaires, de comparer leur rendement énergétique à celui de leurs pairs sur une échelle simple de 0 à 100. Target fait partie des détaillants qui utilisent ce programme pour comparer leurs magasins. L’entreprise vise des cotes Energy Star élevées d’au moins 75 pour ses magasins américains d’ici 2015. L’Institute for Market Transformation a récemment comparé cinq études distinctes et a constaté que les bâtiments certifiés Energy Star dans le marché américain affichaient de manière constante un taux d’occupation plus élevé et une plus grande valeur.

Au début 2014, le CICC a publié une carte de pointage destinée aux centres commerciaux. Créée « par des bailleurs et pour des bailleurs » de propriétés multi-enseignes du domaine du détail, la carte de pointage du CICC sur le rendement énergétique des propriétés a été conçue pour aider les investisseurs, les locataires du domaine du détail et les consommateurs à comparer le rendement écologique des centres commerciaux et des galeries marchandes.

Plus précisément, la carte de pointage vise à permettre aux utilisateurs :

  • d’évaluer le rendement d’un bâtiment, en abordant les aspects de l’énergie, l’eau, le recyclage, les déchets, et les pratiques d’exploitation écologiques;
  • d’effectuer des comparaisons de leur portefeuille avec d’autres bâtiments, et de se comparer de manière anonyme avec les pairs;
  • de recevoir des suggestions sur l’amélioration du rendement propre aux propriétés de détail;
  • de produire des rapports sur le rendement qui peuvent être partagés tant à l’interne qu’à l’externe.

Darryl Neate, directeur du développement durable chez Oxford Properties Group, affirme que l’outil offre au secteur une façon crédible et précise de comparer le rendement en matière de développement durable des centres commerciaux « de la même façon que nous disposons d’un outil crédible et de normes pour mesurer la surface commerciale utile. »

Une des caractéristiques les plus prometteuses de la carte de pointage est la capacité de classer les propriétés avant qu’elles ne soient comparées à des groupes de référence. Cet aspect est particulièrement important dans le secteur de la vente au détail, carles centres commerciaux sont de formes et de tailles diverses, et ils varient selon la structure, les locataires, les aires communes, le stationnement et la facturation de l’énergie.
Ces différences compliquent généralement la comparaison adéquate de deux propriétés (les centres commerciaux intérieurs ont des caractéristiques différentes des centres commerciaux extérieurs ou des propriétés hybrides, par exemple.)

Le CICC signale que plus de 1 200 centres commerciaux utilisent déjà la carte de pointage, bien que son adoption au Canada ait été relativement lente. Cet écart peut être attribuable en partie aux frais d’inscription qui représentent un obstacle pour ceux qui souhaiteraient essayer la carte de pointage avant de s’engager. Les frais d’inscription annuels actuels sont de quelques milliers de dollars, en plus d’un prix par bâtiment variable qui est de l’ordre de quelques centaines de dollars, ou moins, selon le volume de bâtiments inscrits.

À ce jour, de nombreuses caractéristiques importantes sont encore en cours d’élaboration. Par exemple, les utilisateurs ne reçoivent pas de rétroaction ou de données liées à la richesse des données recueillies, à l’aide d’un sondage auquel l’on répond principalement par oui ou non, sur la classification du bâtiment et sur les caractéristiques des bâtiments écologiques.

La qualité des données peut, elle aussi, représenter un enjeu. Par exemple, la consommation d’énergie des centres commerciaux est comparée à une grande diversité de résultats de pairs (dans un des cas, un centre commercial qui utilisait 23 kWh/pi2 d’électricité était comparé à une gamme de référence du CICC de 0,001 à 5289 kWh/pi2.) Le fait de veiller à produire des données de qualité et à utiliser le grand nombre de renseignements recueillis permettra de rehausser la valeur de cet outil une fois que ces caractéristiques seront créées.

Alors que les gestionnaires immobiliers du domaine du détail font face à des défis différents de ceux rencontrés par les gestionnaires des autres types de propriétés, il est probable que bon nombre des premiers adoptent les initiatives de développement durable qui ont gagné le secteur commercial et qu’ils les adaptent aux besoins du domaine du détail. L’excellence de la marque et de l’expérience du client font augmenter les ventes. Lorsque des coûts bien gérés sont ajoutés au mélange, les bénéfices suivent.

 

Contact:

Anna Melnik
Anna Melnik Sustainability Analyst
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