• LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Youtube
 
Sverige  
 
 
 
 
 
 

Fastighetskonvertering

Äldre byggnader är ett uppskattat inslag i våra städer med många attraktiva kvaliteter. I takt med att städerna växer, har industriområden som från början legat i stadens utkant plötsligt fått ett centralt läge. Som fastighetsägare kan det dock vara en utmaning att anpassa dessa byggnader takt med att stadens behov förändrats. Vissa fastigheter kan behöva en mer genomgående konvertering för att kunna attrahera hyresgäster.

 

Den viktigaste förutsättningen för en fastighetskonvertering är att den på något sätt skapar ett mervärde. Om fastigheten har hög vakansgrand och i övrigt har rätt förutsättningar och läge kan det vara en god affär att förändra användningen av byggnaden, vilket också kan tillföra en unik funktion till en plats eller stadsdel. Ofta krävs även möjligheten att ändra detaljplanen på den specifika fastigheten för att projektet till slut ska gå i lås. Att förändra en byggnad som ursprungligen varit byggd för en annan verksamhet bjuder också på en hel del tekniska utmaningar - utmaningar som kan sätta begränsningar och medföra onödiga kostnader för projektet. Dessa begränsningar är viktiga att lyfta fram i tidigt skede, då de kan vara utslagsgivande för ett investeringsbeslut.

Kommersialisering

Ofta finner man bra förutsättningar för kommersialisering i industrilokaler som är byggda med stora volymer och möjligheten till att skapa flexibla och spännande lösningar för handel och utställningslokaler.  Väver man in restaurang eller hotellverksamhet i projektet måste större hänsyn tas till VA, brandsäkerhet och ljudisolering till angränsande hyresgäster. Man bör även ta hänsyn till vilken grad av flexibilitet man bygger in i olika delar av en byggnad, eftersom vissa verksamheter är mer installationsintensiva än andra och därför bör förläggas i kluster.
Om man istället utgår från en kontors- eller bostadsfastighet som ska kommersialiseras med handel i bottenplan, kan en 3D-ombildning vara aktuellt. Vid en 3D ombildning bör man utgå från de befintliga tekniska installationerna och se hur fastighetsdelningen kan göras bäst ur ett framtida förvaltningsperspektiv.

Kontorisering

Det finns höga förväntningar på kontorsmarknaden idag. Ett modernt kontor ska framförallt vara flexibelt och kunna rymma fler hyresgäster än vad de från början var projekterade för. Förtätning av ett kontor kan orsaka problem med mediaförsörjning och brandsäkerhet. En utökad mängd människor kräver förändrade lösningar för nödutrymning. Finns tillräcklig kapacitet i befintliga installationer för att genomföra förändringar, eller måste även nya installationer projekteras? Om man utgår från en äldre fastighet, är grundläggning utförd med tillförlitligt fuktskydd, eller riskerar man fuktproblem? Hur flexibel är fastigheten med hänsyn till att antalet hyresgäster kan variera med tiden?

Bostadisering

Det har blivit alltmer populärt att ”bostadisera” kontors- eller industrifastigheter i centrala lägen, för att på så sätt skapa liv i sömniga stadsdelar. Men att konvertera till bostäder bjuder på flera utmaningar. Med bostadiseringar ändrar man fastigheten till s.k. ”känslig markanvändning” vilket gör att kommunen kan ställa krav på att sanera föroreningar som kan finnas i marken för att dessa inte ska påverka boendemiljön. Lika viktigt är att ta hänsyn till de eventuella kemikalier som en tidigare industri har använt. Ämnena kan ha förorenat byggnadsmaterial som kan ge lukter och hälsofarliga emissioner som kan orsaka problem vid framtida uthyrning.
Byggnormer för bostäder är i bland de striktaste som finns. Finns utrymme och bjälklagstjocklek för att klara de hårda nybyggnadskraven för ljudisolering? Finns förutsättningar för att dra stammar eller utnyttja gamla stamstråk? Finns förutsättningar för att uppfylla tillgänglighetskrav? Kommer lastförutsättningarna förändras, hur ser grundläggningsförhållanden ut?

Grön konvertering

Vid en konvertering av gamla fastigheter finns ofta stora möjligheter till energieffektiviseringar, kanske även möjligheten till s.k. gröna konverteringar. En sådan fastighet måste nödvändigtvis inte byta funktion, utan kan istället anpassas för något av de flera klassningssystem som finns på marknaden. En grön fastighet i rätt läge kan öka attraktiviteten och möjlighet till att minska vakansgraden, samtidigt som driftskostnaderna minskar.

Konverteringsanalys

En konvertering kan naturligtvis innehålla hur många aspekter som helst beroende på vad man har för slutgiltigt mål med ombyggnaden. WSP har kompetens inom alla de tekniska och miljömässiga discipliner som krävs för bedömning av ett konverteringsprojekt och kan på så sätt bidra med ett värderfullt komplement till affärens helhetsbedömning. Vid varje utvecklingsprojekt kan vi i tidigt skede erbjuda en grundläggande konverteringsanalys som tar hänsyn till byggnaders olika tekniska förutsättningar och begränsningar. 

 

Kontakt:

Johnny Wahlström
Johnny Wahlström International relations / Head of Real Estate dep
Nils Schedvin
Nils Schedvin Senior Project Manager