• LinkedIn
  • Facebook
  • Twitter
  • Youtube
 
Sverige  
 
 
 
 
 

Fastigheter

 
 

Blogg för dig inom fastighetssektorn WSPs fastighetsblogg håller dig uppdaterad om vad som är på gång inom fastighetssektorn och hur WSP kan hjälpa dig. WSP tillhandahåller många olika tjänster för fastigheter som besiktningar, skadebedömningar, due diligence, underhållsplaner och förvaltning.

 
 

Klimatförändringarna ger oss nya investeringskriterier

28 november, 2016
 

I tider då ett av världens mäktigaste länder har fått en klimatskeptiker som president, har klimatarbetet återigen hamnat i fokus. Vid Parisförhandlingarna 2015 förband sig världens ledare att på 20 år sänka koldioxidemissionerna med 40 % jämfört med motsvarande värden 1990. Hela 40 % av denna besparing ska åstadkommas inom byggsektorn, varför fastighetsbranschen bör räkna med stora förändringar. Hittills har en fastighets ”läge” varit en dominerande parameter i fastighetsvärdering, men i framtiden kan helt andra aspekter vara viktigare för att bedöma en fastighetsaffär. Om 20 år kommer man inte längre prata om hållbarhet och gröna byggnader, utan snarare om graden av en byggnads ”resilience”.

 

”Business as usual”
Kanske är det för att Parisavtalets mål ska uppfyllas först år 2035 som vi inte ser hur den påverkar oss ännu. De flesta investeringscyklerna är alldeles för korta, varför det finns väldigt få ekonomiska incitament för att göra sina byggnader mer klimatvänliga och energisnåla – fastighetsägarna hinner helt enkelt inte se någon effekt av sina åtgärder. Det nyproduceras visserligen en hel del miljöklassade byggnader och klassningssystemen har gjort det enkelt för investerarna att förstå hållbarhetsaspekterna i ett komplext sammanhang. Det är dock få förunnat att kunna investera i en grönklassad byggnad, eftersom de utgör en så liten andel av det totala fastighetsbeståndet. Det är fortfarande de klassiska investeringskriterierna ”värde”, ”vakansgrad”, ”driftsnetto” som gäller och frågan är om en byggnads hållbarhet ens är en drivande parameter. Det finns visserligen undersökningar som visar att grönklassade byggnader kan generera ett högre värde, men fastighetens lokalisering är fortfarande en dominerande parameter. Gröna fastigheter attraherar främst långsiktiga och institutionella investerare och kanske de företag som är måna om sin egen företagspolicy i hållbarhetsfrågor.

”Search for yield”
På några års sikt kommer sannolikt inte mycket ha förändrats vad gäller klimatarbetet. Vi har sett en fallande trend i direktavkastningen de senaste åren och det är sannolikt att räntorna kommer att stiga framöver. Om man som fastighetsägare får en vakans i detta läge blir man samtidigt sårbar, varför det blir viktigt att hålla attraktiviteten uppe i sitt bestånd. Att vara fastighetsägare till en grön byggnad kan innebära att man både har en kostnadseffektiv och attraktivare byggnad vilket minskar risken för vakanser.

De klimatmål som sattes upp i Parisavtalet kommer inte uppfyllas av sig själv. De kommande åren kommer vi se en ökad regulatorisk risk som kan medföra oväntade överraskningar för en fastighetsägare. Ett exempel på sådan reglering kan vi redan se i Storbritannien. Från 2018 hindras brittiska fastighetsägare från att förlänga eller teckna nya hyresavtal för byggnader där energiklassen är sämre än energiklass E. Man räknar med att detta kommer påverka 18 % av det samlade beståndet av kommersiella byggnader.

Skademinimering och vikten av flexibilitet
Globaliseringen har gjort att länder kan gå ihop om gemensamma klimatmål vilket gör det lättare att genomdriva lagstiftning och ökar den regulatoriska risken för fastighetsägare. Men globaliseringen innebär redan idag att investerare söker investeringsobjekt runt hela jordklotet, och blir den regulatoriska risken för stor, kommer investeringarna att flytta någon annanstans. Det är därför av vikt att globaliseringen är just så global som namnet antyder, och att inte nationella intressen stör klimatarbetet.

Om människor fortsätter att dras till städerna innebär det att det skapas avfolkningsorter där fastigheter lätt faller i attraktivitet. I framtiden kommer det därför vara viktigt att byggnader har ett visst mått av ”resilience”, något som på svenska skulle kunna översättas med både flexibilitet och motståndskraft. Vikten av flexibilitet är uppenbar i en avfolkningsort. Om en byggnad lätt kan byggas om från lokaler till boende eller tvärtom, kan man lättare anpassa sig till befolkningsströmmarna. Det krävs dock kanske lite uppluckring av byggnormerna först.

Några generationer framåt kommer en motståndskraftig byggnadsteknik vara av stor vikt. Vi kommer att se mer nederbörd, starkare vindar, mer översvämningar och helt enkelt mer av allt. Detta kommer öka påfrestningarna på gammal byggnadsteknik och skador kommer uppstå på byggnader som inte kan motstå det nya klimatet. Ett fuktigare och varmare klimat kommer t.ex. leda till rötskador och en ökning av skadeangrepp från insekter som vi inte är vana vid. Skadekostnaderna kommer öka, och skillnaderna mellan gammal byggteknik och ”grön” byggnadsteknik kommer att vara mer tydlig. Vill man minimera försäkrings- och reparationskostnader kommer det vara mer attraktivt att äga gröna byggnader, och sannolikt kommer dessutom stigande energipriser bidra till ökade driftskostnader. Framtidens utmaningar ligger i hur vi lär oss anpassa de befintliga byggnaderna, och behovet av att bygga om dem med en byggnadsteknik som klarar klimatpåfrestningarna.

Det finns ändå skäl till hopp. Med den galopperande teknikutvecklingen kommer byggnaderna ändå att bli smartare och energieffektivare. Kanske har vi år 2035 lyckats lösa hur man lagrar energi. Kan man knäcka problemet för hur skulle kunna magasinera kyla från vinterhalvåret och använda den på sommaren har man kommit en lång bit på väg. Med lite kraft och vilja har vi kanske åstadkommit just det som våra anfäder diskuterade en höst i Paris 2015.

 

Kontakt:

Unknown Unknown
Unknown Unknown Unknown